祖父名義・父名義のままの不動産はどうする？数次相続の相続登記を司法書士が解説

相続登記(不動産の名義変更)をしないうちに、次の相続が起きていませんか？

「祖父名義のままの土地がある」「父が亡くなったときに相続登記をしないでいたら、その後に母も亡くなってしまった」「昔の名義のまま放置していた不動産を、そろそろ売却・整理したい」——このようなご相談は、相続登記の実務でも珍しくありません。

不動産の名義変更をしないまま時間が経つと、最初の相続が終わらないうちに、相続人だった方がさらに亡くなってしまうことがあります。このように、ある人の相続手続きが終わらないうちに、その相続人について次の相続が発生してしまった状態を「数次相続(すうじそうぞく)」といいます。

数次相続になっていても、相続登記ができなくなるわけではありません。相続関係を整理し、必要書類を集めれば、最終的に不動産を取得する方の名義に登記することは可能です。ただし、相続が重なっている分、通常の相続登記よりも手続きは複雑になりやすく、相続人の人数が増えたり、登記の件数が増えたりすることがあります。

この記事では、数次相続とは何か、代襲相続との違い、中間の相続登記を省略できるケース、必要書類、費用、放置するリスクについて、司法書士の視点から分かりやすく解説します。

この記事でわかること

数次相続とは

数次相続とは、ある方が亡くなって相続が開始した後、その遺産分割や相続登記が終わらないうちに、相続人だった方がさらに亡くなり、次の相続が発生してしまった状態をいいます。

たとえば、次のようなケースです。

• 祖父が亡くなった
• 祖父名義の土地について、相続登記をしないままだった
• その後、祖父の相続人だった父も亡くなった
• 結果として、祖父の相続と父の相続が重なっている

この場合、土地の名義は祖父のままですが、実際には祖父の相続だけでなく、父の相続も関係してきます。つまり、単に「祖父から誰に名義を移すか」だけではなく、祖父の相続人が誰だったのか、父の相続人が誰なのか、最終的に誰が不動産を取得するのかを順番に整理する必要があります。

数次相続が二重、三重に重なると、相続人の数が増え、会ったことのない親族や、連絡先が分からない親族が関係してくることもあります。そのため、古い名義の不動産ほど、早めに相続関係を確認しておくことが大切です。

数次相続と代襲相続の違い

数次相続と混同されやすいものに「代襲相続(だいしゅうそうぞく)」があります。どちらも、孫や甥姪など下の世代が相続に関わることがありますが、仕組みは異なります。大きな違いは、「亡くなった順番」です。

項目	数次相続	代襲相続
亡くなった順番	被相続人が亡くなった「後」に、相続人が亡くなった	被相続人が亡くなる「前」に、本来の相続人がすでに亡くなっていた
具体例	祖父が亡くなった後に、父が亡くなった	祖父が亡くなる前に、すでに父が亡くなっていた
仕組み	始まった相続の手続き中に、次の相続が重なる現象	本来の相続人に代わって、最初から孫などが相続人になる制度

亡くなった順番によって、相続人の確定方法や必要な戸籍、登記の進め方が変わります。そのため、古い相続登記では、まず「誰がいつ亡くなったのか」を戸籍で正確に確認することが重要です。

中間の相続登記を省略できるケース

数次相続の相続登記でよく問題になるのが、「中間の相続登記を省略できるかどうか」です。

たとえば、祖父名義の土地について、祖父が亡くなり、祖父の相続人だった父も亡くなって、最終的に子の名義にしたいとします。形式的には「祖父 → 父 → 子」という流れになり、いったん祖父から父へ登記し、その後、父から子へ登記するという2段階の手続きが必要そうに見えます。

しかし、一定の条件を満たす場合には、中間の父名義の登記を省略して、祖父名義から最終取得者である子へ直接登記できることがあります。実務上、このような処理を「中間の相続登記の省略」や「数次相続における中間省略登記」と説明することがあります。

中間の相続が単独相続だった場合

中間の相続が単独相続だった場合には、中間の相続登記を省略できることがあります。たとえば、祖父が亡くなった時点で、祖父の相続人が父1人だけだった場合です。この場合、祖父の不動産は祖父の死亡により父が単独で相続したことになり、その後、父が亡くなったので、父の相続人である子がその権利を承継します。このように中間の相続が単独相続であれば、祖父から父への登記を省略し、祖父から子へ直接相続登記できる場合があります。

遺産分割協議により、中間の相続で単独取得したと整理できる場合

また、祖父の相続人が複数いた場合でも、遺産分割協議により、父がその不動産を単独で取得したと整理できる場合には、中間の相続登記を省略できることがあります。たとえば、祖父の相続人が父と叔父だったとしても、祖父の相続についてその不動産を父が単独取得する内容で遺産分割協議が成立すれば、祖父の相続では父が単独取得し、その後、父の相続により子が取得する、という流れで整理できるためです。

中間の相続登記を省略できないケース

一方で、中間の相続登記を省略できないケースもあります。典型的なのは、中間の相続で複数人が共同で不動産を取得した場合です。

たとえば、祖父の相続について、父と叔父がそれぞれ2分の1ずつ不動産を取得したとします。その後、父が亡くなり、父の持分を子が相続する場合、登記の流れとしては次のようになります。

このように、複数段階の登記が必要になることがあります。中間の段階で共同相続になっている場合には、中間の権利移転を登記上も反映する必要があるためです。

登記の件数が増えると、登録免許税や司法書士報酬にも影響します。そのため、数次相続では、最初に「1件で登記できるのか」「複数件の登記が必要なのか」を整理しておくことが重要です。実務上、この判断を誤ると、登記のやり直しが必要になることがあります。

数次相続の相続登記に必要な書類

数次相続では、相続が重なっている分、通常の相続登記よりも必要書類が増えます。基本的には、関係するそれぞれの相続について、相続関係を証明する戸籍等が必要になります。

たとえば、祖父名義の不動産について、祖父の相続と父の相続が重なっている場合には、主に次のような書類を集めます。

• 祖父の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍
• 父の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人全員の現在の戸籍
• 相続人の住民票または戸籍の附票
• 遺産分割協議書(遺産分割をする場合)
• 相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書または課税明細書
• 不動産の登記事項証明書

相続が古い場合、本籍地が何度も変わっていたり、古い戸籍が手書きで読みにくかったりすることがあります。また、相続人がすでに亡くなっている場合には、その方についても出生から死亡までの戸籍を集める必要があります。そのため、数次相続では戸籍収集だけでも時間がかかることがあります。特に、何代にもわたって相続登記をしていない不動産では、相続人の数が増えていることが多く、戸籍を集めて初めて相続関係の全体像が分かることもあります。

数次相続の登記費用の考え方

数次相続の登記費用は、大きく分けると「登録免許税などの実費」と「司法書士報酬」があります。

登録免許税(実費)

登録免許税は、相続登記を申請する際に納める税金で、相続登記の場合は原則として固定資産評価額をもとに計算します。数次相続で中間の相続登記を省略できる場合は、登記が1件で済むことがあります。一方、中間の相続登記を省略できず、複数件の登記が必要になる場合には、その分、登録免許税も増える可能性があります。つまり、数次相続では、単に不動産の評価額だけでなく、「登記が何件必要になるか」も費用に影響します。

登録免許税の具体的な計算方法、評価額の見方、端数処理、適用される場合のある免税措置については、別記事で詳しく解説しています。

司法書士報酬

司法書士報酬は、相続関係の複雑さ、戸籍収集の量、相続人の人数、遺産分割協議書の作成の有無、登記申請の件数などによって変わります。数次相続は通常の相続登記よりも確認すべき事項が多くなるため、相続関係や不動産の内容を確認したうえで、事前にお見積りをご案内します。

数次相続の相続登記を進める流れ

数次相続の相続登記は、一般的に次のような流れで進めます。

FLOW

相続登記の流れ

STEP01

不動産の名義を確認する

まず、対象不動産の登記事項証明書を確認し、現在の登記名義人が誰になっているかを確認します。「祖父名義だと思っていたが、実際にはさらに前の世代の名義だった」というケースもあります。

STEP02

誰がいつ亡くなったのかを整理する

関係者が亡くなった順番を確認します。数次相続なのか代襲相続なのかは亡くなった順番によって変わるため、この整理を誤ると、相続人の範囲や必要書類を間違えてしまう可能性があります。

STEP03

戸籍を収集して相続人を確定する

関係する相続ごとに、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、各段階の相続人を確定します。数次相続では、途中の相続人がすでに亡くなっていることも多いため、その方の相続人まで調査する必要があります。

STEP04

最終的に誰が不動産を取得するかを決める

相続人が確定したら、最終的に誰が不動産を取得するかを決めます。遺産分割協議が必要な場合には、関係する相続人で協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

STEP05

中間の相続登記を省略できるか判断する

中間の相続が単独相続と整理できる場合には1件で登記できる可能性があり、中間の段階で複数人の共同相続になっている場合には複数件の登記が必要になることがあります。この判断によって、登記申請の方法や費用が変わります。

STEP06

相続登記を申請する

必要書類がそろい、登記の方法が決まったら、法務局へ相続登記を申請します。登記が完了すると、不動産の名義が最終的に取得する方へ変更されます。

相続人の中に連絡が取れない人がいる場合はどうする？

数次相続では相続人が増えていることが多いため、相続人の中に連絡が取れない方がいるケースもあります。住所が分からない、長年交流のない親族が相続人になっている、手紙を送っても返事がない、協議に協力してもらえない、といったケースです。

遺産分割協議は、原則として相続人全員で行う必要があります。そのため、一部の相続人と連絡が取れないからといって、その方を除外して手続きを進めることはできません。

このような場合には、戸籍の附票などから住所を調査したり、手紙で協力をお願いしたりすることがあります。それでも連絡が取れない場合や、協議が進まない場合には、不在者財産管理人や遺産分割調停など、裁判所の手続きが必要になることもあります。

数次相続を放置すると、さらに複雑になります

数次相続は、放置すればするほど手続きが複雑になります。相続人がさらに亡くなると、その相続人の相続人が新たに関係してくるからです。最初は数人だけだった相続人が、時間の経過により十数人に増えてしまうこともあります。

相続人が増えると、次のような問題が起こりやすくなります。

• 戸籍収集の範囲が広がる
• 連絡を取る相手が増える
• 遺産分割協議がまとまりにくくなる
• 印鑑証明書を集める手間が増える
• 認知症の方や未成年者が相続人に含まれる可能性が出てくる
• 売却や担保設定をしたくても手続きが進まない

また、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となるため、古い名義のままになっている不動産についても注意が必要です。数次相続に気づいた時点で、早めに相続関係を整理しておくことをおすすめします。

数次相続でよくあるケース

祖父名義の土地を孫の名義にしたいケース

祖父名義の土地について、祖父の子である父がすでに亡くなっている場合、数次相続か代襲相続かの確認が必要です。祖父が亡くなった後に父が亡くなっていれば数次相続、祖父が亡くなる前に父が亡くなっていれば代襲相続の問題になります。

父名義のまま放置していた自宅について、母も亡くなったケース

父が亡くなった後、自宅を父名義のままにしていたところ、母も亡くなったというケースです。この場合、父の相続と母の相続が関係してきます。父の相続で母がどのような権利を取得したのか、その後、母の相続人が誰なのかを整理する必要があります。

何代も前の名義のままになっている土地があるケース

曾祖父や祖父の名義のままになっている土地では、複数回の相続が重なっている可能性があります。この場合、戸籍をたどって相続人を確定するだけでも時間がかかり、相続人が多数になっている場合には、遺産分割協議をまとめることも大きな負担になります。

当事務所でできること

吉原合同事務所では、数次相続の相続登記について、次のようなサポートを行っています。

• 登記名義人の確認・相続関係の調査
• 数次相続・代襲相続の判断
• 戸籍・除籍・改製原戸籍の収集、相続人の確定
• 遺産分割協議書の作成
• 中間の相続登記を省略できるかどうかの判断と、相続登記の申請
• 古い相続、何代にもわたる相続登記の整理

「祖父名義のままの土地がある」「父名義のままの自宅について、母も亡くなった」「相続人が増えてしまい、誰に連絡すればよいか分からない」「売却したいのに、名義が古いままで手続きが進まない」といった段階からご相談いただけます。

なお、相続人同士で意見が対立している場合や、すでに本格的な争いになっている場合には、必要に応じて弁護士への相談をご案内することがあります。

数次相続は、相続関係の整理や中間の相続登記を省略できるかどうかの判断など、専門的な確認が必要になる手続きです。放置すると相続人がさらに増え、手続きの負担も大きくなることがあります。

吉原合同事務所では、千葉市を拠点に、相続関係の調査・戸籍収集・遺産分割協議書の作成・相続登記に対応しています。

よくある質問

まとめ

数次相続とは、ある方の相続手続きが終わらないうちに、その相続人がさらに亡くなり、次の相続が発生してしまった状態をいいます。祖父名義の土地や、父名義のままの自宅を長年放置している場合、数次相続になっていることがあります。

数次相続でも相続登記は可能ですが、通常の相続登記よりも、相続関係の整理、戸籍収集、遺産分割協議、中間の相続登記を省略できるかどうかの判断が複雑になりやすいです。中間の相続が単独相続と整理できる場合には1件で登記できることもありますが、中間の段階で複数人が共同で相続していた場合には複数件の登記が必要になることがあります。

数次相続を放置すると、さらに次の相続が発生し、相続人が増えて手続きが難しくなります。祖父名義・父名義のままになっている不動産がある場合は、早めに相続関係を整理し、相続登記を進めることが大切です。

何代にもわたって相続登記がされていない不動産や、相続人が増えてしまった数次相続の整理も、当事務所で対応しています。相続関係の調査から、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記まで一括してサポートします。

千葉市を拠点に、千葉市内および周辺地域のご相談に対応しています。祖父名義・父名義のままの不動産でお困りの方は、お気軽にご相談ください。