父名義のままの不動産を放置していませんか？母が亡くなってから相続登記すればいいと思っている方へ｜司法書士が解説

「母が亡くなってからまとめて登記すればいい」と思っていませんか？

父が亡くなった後、自宅や土地の名義が父のままになっているケースは少なくありません。

特に、母がそのまま自宅に住み続けている場合、

「今すぐ名義変更しなくても困っていない」
「母が亡くなったら子どもが相続するから、その時でいい」
「家族の中では話がついているから大丈夫」
「売る予定もないので、登記は後回しでいい」

と考えて、相続登記をしないままになっていることがあります。

たしかに、父の相続登記をしないまま母も亡くなった場合でも、後からまとめて登記できることはあります。しかし、「後からできること」と「放置してよいこと」は別です。

時間が経つほど、相続人が増えたり、必要書類が増えたり、家族間の合意が取りにくくなったりします。場合によっては、実家を売却したいと思ったときに、名義変更が終わっていないため手続きが進まないこともあります。さらに、現在は相続登記が義務化されています。

このコラムでは、父名義のまま不動産を放置するとどのようなリスクがあるのか、今のうちに何をしておくべきかを、司法書士の視点から解説します。

父の相続登記をしないまま母も亡くなると「数次相続」になります

父名義の不動産について相続登記をしないまま母も亡くなった場合、父の相続と母の相続が重なることになります。このように、最初の相続手続きが終わらないうちに次の相続が発生している状態を「数次相続（すうじそうぞく）」といいます。

数次相続になっても、登記手続きができなくなるわけではありません。父の相続と母の相続を整理し、最終的に子ども名義などに相続登記をすることは可能です。

ただし、父が亡くなった時点ですぐに手続きをしていれば簡単だったものが、母の相続まで重なることで、手続きが複雑になります。以下、放置することで生じる具体的なリスクを見ていきます。

放置リスク①：相続人が増えて、話し合いが難しくなる

父が亡くなった時点では、相続人が母と子どもだけだったとしても、その後に母が亡くなると、母の相続も関係してきます。さらに、子どものうち誰かが先に亡くなっている場合には、その配偶者や子ども（孫）が相続人として関係してくることがあります。

たとえば、父が亡くなった時点では母・長男・長女だけで話し合えばよかったものが、時間の経過によって、長男の配偶者や子ども、長女の相続人、疎遠な親族などが関係してくることがあります。

相続人が増えると、署名・押印をもらう人数が増えるだけではありません。連絡先を調べる、事情を説明する、合意を得る、印鑑証明書を用意してもらう、という作業がそれぞれ必要になります。最初は家族内で簡単にまとまるはずだった話が、会ったこともない親族の協力が必要になることもあります。

相続登記を放置する最大のリスクは、時間が経つほど関係者が増え、話し合いが難しくなることです。

放置リスク②：必要な戸籍や書類が増える

相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、住民票、印鑑証明書など、さまざまな書類が必要になります。

父の相続だけであれば、父についての戸籍を中心に集めれば足ります。しかし、父の相続登記をしないまま母も亡くなると、父の相続と母の相続の両方について相続関係を証明する書類が必要になります。相続人の一人が亡くなっている場合には、その方の相続関係も確認しなければなりません。

放置期間が長くなるほど、集める戸籍が増え、相続関係の確認が複雑になり、住所を調べる相続人や印鑑証明書を集める相続人が増えていきます。昔の戸籍は本籍地が何度も変わっていたり、手書きで読みにくかったりすることもあり、相続人が増えてから集めると想像以上に時間がかかることがあります。

放置リスク③：実家を売却したいときにすぐ売れない

父名義のまま不動産を放置していると、実家を売却したいと思ったときに問題になります。

不動産を売却するには、原則として現在の所有者名義に登記されている必要があります。登記簿上の名義が亡くなった父のままでは、そのまま買主へ名義変更することはできません。そのため、実家を売却する前に、まず相続登記を済ませる必要があります。

ところが、相続登記を長年放置していると、売却前に相続人調査・戸籍収集・相続人全員との連絡・遺産分割協議・署名押印・印鑑証明書の取得・相続登記といった作業が必要になります。買主が見つかった後にこれらを始めると、決済日までに間に合わないことがあります。相続人の一人が協力してくれない場合や連絡が取れない場合には、売却自体が止まってしまうこともあります。

「売る予定がないから登記しない」ではなく、将来売るかもしれないからこそ、早めに名義を整理しておくことが大切です。

放置リスク④：母が認知症になると遺産分割協議ができなくなることがある

父が亡くなった後、母が高齢の場合には、特に早めの対応が必要です。

父の相続登記をするために遺産分割協議を行う場合、相続人全員に判断能力があることが前提になります。そのため、母が認知症などにより判断能力を失ってしまうと、母を含めた遺産分割協議ができなくなることがあります。

この場合、手続きを進めるために成年後見制度の利用を検討しなければならないことがあります。成年後見制度を利用すると、家庭裁判所への申立て、後見人の選任、後見人との協議などが必要になり、時間も費用も大きくなります。また、後見人は本人が亡くなるまで関与が続くため、相続手続きが終わった後も負担が続くことになります。

「今は元気だから大丈夫」と思っていても、判断能力は急に変化することがあります。母が元気なうちに、父の相続について方針を決め、相続登記まで済ませておくことが、結果的に家族の負担を減らすことにつながります。

放置リスク⑤：他の相続人の事情に巻き込まれることがある

相続登記をしないまま父名義で放置している間は、不動産は法律上、相続人全員の共有状態にあります。

このとき、相続人の一人に借金などがあると、その債権者が、その相続人の法定相続分について差押えなどの手続きをとる可能性があります。こうなると、本来は家族内で話し合って決めるはずだった不動産に第三者の権利が入り込んでしまい、手続きがより複雑になります。

頻繁に起こることではありませんが、放置している間は、他の相続人の事情によって不動産の権利関係が動いてしまうリスクがあるという点は知っておくとよいでしょう。早めに遺産分割をして名義を確定させておけば、こうしたリスクを避けられます。

相続登記の義務化により、放置しにくくなっています

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合、過料の対象となる可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、義務化の対象になります。つまり、父が亡くなったのがかなり前であっても、父名義のままになっている不動産がある場合には、相続登記義務化との関係を確認しておく必要があります。

「昔の相続だから関係ない」「母が住んでいるから問題ない」「固定資産税を払っているから名義変更しなくてよい」というわけではありません。不動産の名義が亡くなった方のままになっている場合は、早めに現状を確認することをおすすめします。

すぐに遺産分割協議がまとまらない場合や、戸籍収集に時間がかかる場合には、相続人申告登記を利用する方法もあります。これは、自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われる制度です。ただし、これは最終的な名義変更ではなく、不動産を売却したり特定の相続人の名義にしたりするには、改めて通常の相続登記が必要です。あくまで義務化に対応するための一時的な手段と考えておく必要があります。

母が住み続ける場合でも、まず名義の方針を決めることが大切です

父が亡くなった後、母が自宅に住み続ける場合でも、不動産の名義をどうするかは決めておく必要があります。母が相続する、子どもが相続する、共有にする、といった選択肢があり、どの方法がよいかは、家族構成、母の年齢、今後の居住予定、将来の売却予定、相続税、二次相続の見通しなどによって変わります。

名義の選び方は、それ自体が重要な判断になります。詳しくは、こちらのコラムで解説していますので、あわせてご覧ください。

この記事で大切なのは、どの名義が正解かということよりも、方針を決めないまま放置しないことです。方針が決まらないまま母が亡くなったり、相続人の一人が認知症になったりすると、選択肢そのものが狭まることがあります。

父名義のままの不動産がある場合、まず確認すべきこと

父名義のままになっている不動産がある場合、まずは次の点を確認しましょう。

1. 登記簿上の名義が誰になっているか

固定資産税の納税通知書が母や子ども宛に届いていても、登記簿上は亡くなった父名義のままということがあります。固定資産税を払っていることと、登記名義が変更されていることは別です。まずは登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認することが大切です。

2. 父の相続人が誰か

配偶者である母、子ども、場合によっては代襲相続人などが関係します。相続人を正確に確認するには、戸籍の調査が必要です。

3. 遺産分割協議が済んでいるか

口頭で「母が住むことでみんな納得している」という状態と、法的に有効な遺産分割協議書が作成されている状態は異なります。相続登記をするには、原則として登記に使える形の遺産分割協議書が必要になります。

4. 今後その不動産をどうする予定か

母が住み続けるのか、将来売却するのか、子どもの誰かが住むのかによって、名義の決め方は変わります。将来の管理・売却・二次相続まで見据えて考えることが大切です。

当事務所でできること

吉原合同事務所では、父名義のままになっている不動産の相続登記について、次のようなサポートを行っています。

• 父の相続登記
• 父と母の相続が重なった数次相続の登記
• 相続人調査・戸籍収集
• 遺産分割協議書の作成
• 相続人申告登記
• 実家の売却を見据えた登記手続きの整理

「父の名義のままになっている自宅がある」「母が住んでいるので今すぐ登記すべきか迷っている」「父と母の相続をまとめて整理したい」「実家を売却したいが名義が父のままになっている」といった段階から、ご相談いただけます。

なお、相続人同士で意見が対立し、本格的な争いになっている場合には、弁護士への相談をご案内することがあります。

「母が住んでいるから後でいい」と思っていた相続登記も、放置すると相続人が増え、売却や名義変更が難しくなることがあります。父名義のままの不動産がある方は、早めに状況を確認しておくことをおすすめします。

吉原合同事務所では、千葉市を拠点に、相続登記・相続人調査・戸籍収集・遺産分割協議書の作成に対応しています。

よくある質問

まとめ

父が亡くなった後、自宅や土地の名義が父のままになっている場合、「母が亡くなってからまとめて登記すればいい」と考える方は少なくありません。

しかし、相続登記を放置すると、相続人が増えたり、必要書類が増えたり、家族間の話し合いが難しくなったりすることがあります。また、実家を売却したいと思ったときに、名義が亡くなった父のままであるため、すぐに売却できないこともあります。母が高齢の場合には、認知症などにより遺産分割協議ができなくなるリスクにも注意が必要です。

後からまとめて登記すること自体は可能な場合がありますが、放置すればするほど手続きの負担は大きくなり、選択肢も狭まっていきます。現在は相続登記が義務化されていますので、父名義のままになっている不動産がある場合は、早めに状況を確認し、必要な手続きを進めることをおすすめします。

父名義のままになっている不動産の相続登記から、父と母の相続が重なった数次相続の整理まで、当事務所で対応します。相続人調査・戸籍収集・遺産分割協議書の作成・相続登記まで一括してサポートします。

千葉市を拠点に、千葉市内および周辺地域のご相談に対応しています。父名義のままの不動産がある方、母が亡くなってからまとめて登記しようと考えている方は、お気軽にご相談ください。