未登記建物は登記しないまま売買できる？リスクと判断基準を司法書士・土地家屋調査士が解説

未登記建物でも、売買契約自体は可能です。ただし、原則は登記してから売買することです。建物表題登記には法律上の申請義務があり、不動産売買は通常、高額な取引だからです。

一方で、近い将来に建物を解体する場合や、売買代金が低額で登記費用が取引全体を圧迫する場合などには、リスクを理解したうえで、未登記のまま売買する判断が現実的なこともあります。

このコラムでは、未登記建物を登記せずに売買するリスク、登記した方がよいケース、登記を省略する判断もあり得るケース、契約書で確認すべきポイントを、司法書士・土地家屋調査士の視点から整理します。

未登記建物とは

未登記建物とは、建物は存在しているものの、法務局に建物の登記がされていない建物のことです。

通常、建物を新築した場合には、建物の所在・種類・構造・床面積などを公示するために、建物表題登記を申請します。しかし、古い建物では、建築当時に登記をしないまま現在まで残っていることがあります。また、母屋は登記されていても、増築部分や附属建物だけが未登記になっているケースもあります。

未登記建物は、登記簿を見ても建物の所有者や内容を確認できません。そのため、売買・相続・融資・解体の場面で問題になりやすい不動産です。

未登記建物でも売買自体は可能

まず、未登記建物だからといって、売買契約が当然に無効になるわけではありません。

売主と買主の間で、未登記建物を売買対象に含める合意をし、売買契約書で対象建物を特定すれば、当事者間では売買の対象にすることは可能です。

ただし、ここで注意が必要です。売買できることと、登記しないままで問題がないことは別です。 未登記建物は買主名義の登記ができないため、外部から見て誰が所有者なのか分かりにくく、買主にとって不安定な状態が残ります。

特に個人間売買では、不動産会社や金融機関が細かくチェックしないまま話が進むこともあります。そのため、未登記建物を含む不動産を売買する場合は、通常の売買以上に慎重な確認が必要です。

大前提：原則は、建物も登記して買主名義にするべき

未登記建物について、まず押さえておきたい大前提があります。

建物表題登記には、法律上の申請義務があります。建物を新築した場合や、未登記建物を取得した場合には、原則として建物表題登記を申請する必要があります。つまり、未登記建物のまま放置されている状態は、法律上も望ましい状態ではありません。

また、不動産売買は、通常、数百万円から数千万円という高額な取引です。これだけ大きな金額が動く取引で、建物の権利関係を登記で公示しないまま進めることは、買主にとって大きなリスクになります。

そのため、原則としては、建物表題登記・所有権保存登記まで行い、建物についても買主名義にして、土地・建物の権利関係を登記上も明確にしておくのが本来の姿です。

このコラムは「未登記建物は登記しなくても大丈夫」と勧めるものではありません。原則は登記です。そのうえで、実務上は解体予定や低額取引など、登記を省略する判断が現実的な場面もあるため、その判断基準を整理していきます。

未登記のまま売買しやすいケース・しにくいケース

未登記建物のまま売買できるかどうかは、買主の利用目的や融資の有無によって大きく変わります。

ケース	判断
買主が建物をそのまま使用する	登記すべき
買主が住宅ローンを使う	登記すべき（金融機関が建物の登記を求める）
将来、建物付きで売却する予定がある	登記すべき
売買後すぐに解体する	未登記のまま売買も可
近い将来、解体することが明確	未登記のまま売買も可
売買代金が低額で、登記費用が過大	未登記のまま売買も検討できる
現金決済で、買主がリスクを理解している	未登記のまま売買も検討できる

買主が建物を使い続ける場合や融資を利用する場合は、登記すべきです。一方で、建物をすぐに解体する場合や、売買代金がごく低額で登記費用が大きな負担になる場合には、未登記のまま売買する選択肢も検討対象になります。

未登記のまま売買する主なリスク

未登記のまま売買すると、買主側に次のようなリスクが残ります。

リスク	起こりやすい問題
所有権を主張しにくい	二重売買や差押えの場面で買主が不利になる
後から登記しにくい	売主の協力が得られず手続が難航する
融資が難しい	住宅ローンや担保設定に支障が出る
売却しにくい	次の買主や金融機関から敬遠される
相続で複雑になる	買主の相続人が取得経緯を証明しにくい
課税手続が紛らわしい	固定資産税の名義変更だけでは登記の代わりにならない

以下、それぞれ具体的に解説します。

リスク①：買主が所有権を第三者に主張しにくい

不動産は、登記によって権利関係を公示します。未登記建物の場合、買主名義の所有権登記ができないため、外部から見て買主が所有者であることが分かりにくくなります。売買契約書は当事者間の重要な証拠にはなりますが、登記の代わりになるものではありません。

そのため、売主が別の相手にも建物を売ってしまった場合や、売主に相続が発生した場合、売主の債権者から差押えなどがあった場合、売主の親族や相続人から所有権を争われた場合などに、買主が不利になるおそれがあります。

リスク②：「後から登記すればいい」が難しくなる

「今は登記せず、必要になったら後から登記すればいい」という考え方は、実務上かなり危険です。

未登記建物を後から登記する場合、建物の所有権を証明する資料が必要になります。建築確認関係資料、工事請負契約書、建築代金の領収書、固定資産税の課税資料、売買契約書、売主の譲渡証明書、売主の印鑑証明書、相続が絡む場合は戸籍や相続人の同意書などです。

売買直後であれば売主の協力を得られても、数年後に登記しようとすると、売主と連絡が取れない、売主が亡くなって相続人対応になる、印鑑証明書を出してもらえない、建築当時の資料が残っていない、契約書で未登記建物の特定が不十分、といった問題が起こります。

そのため、未登記建物については「後から登記すればいい」が現実的でないことがあります。建物を使い続ける予定があるなら、売主の協力が得られる売買のタイミングで登記まで整理することを検討すべきです。

リスク③：融資・担保に使いにくい

未登記建物は、そのままでは建物に抵当権を設定できません。金融機関が住宅ローンや不動産担保融資を行う場合、建物の登記を求めることが多いため、建物が未登記のままだと、金融機関は建物を担保として扱いにくくなります。

買主が住宅ローンを利用する場合や、建物も担保評価の対象にしたい場合、将来建物を担保に借入れをしたい場合などには、未登記のまま進めることが難しくなります。現金で購入する場合でも、将来の借入れや担保利用まで考えると、未登記のままにしておくことはリスクになります。

リスク④：将来売却するときに買い手から敬遠される

買主が将来その不動産を売却しようとしたとき、建物が未登記のままだと、次の買主や不動産会社、金融機関から敬遠される可能性があります。

次の買主からすると、「この建物は本当に売主のものか」「ローンを使えるのか」「後から登記できるのか」「解体して問題ないのか」「相続人や共有者から異議が出ないのか」といった不安があります。その結果、購入を見送られたり、価格交渉の材料にされたり、売買前に登記を求められたりする可能性があります。

リスク⑤：買主側で相続が発生したときに複雑になる

未登記建物を取得した買主が、登記をしないまま亡くなった場合、買主側の相続手続きで問題になります。

登記記録がないため、相続人は、被相続人が本当に建物を取得していたのか、どの契約で取得したのか、相続財産に含めるべきか、といった点を確認しなければなりません。売買契約書・固定資産税資料・確認書などが残っていればよいですが、資料が不十分だと、相続人間で認識が分かれたり、将来の売却・解体・登記の場面で資料が足りなくなったりします。

未登記のまま放置すると、買った本人だけでなく、次の世代の相続人にも負担を残すことになります。

固定資産税の名義変更だけでは登記の代わりにならない

未登記建物の場合、市区町村に「未登記家屋所有者変更届」などを提出し、固定資産税の納税義務者を変更することがあります。これは実務上、重要な手続きです。

しかし、注意が必要です。

項目	固定資産税の名義変更（市区町村）	不動産登記（法務局）
目的	税金を課すための手続き	所有権を公示し、第三者に主張できるようにする手続き
効力	所有権の証明にはならない	第三者に対して所有権を主張できる

固定資産税の名義変更＝登記ではありません。 固定資産税の名義が買主に変わっていても、それだけで所有権が安全に公示されたわけではありません。「固定資産税の名義を変えたから登記しなくても大丈夫」と考えるのは危険です。

解体予定でも、所有関係の確認は必要です

未登記建物の売買で多いのが、「どうせ壊す建物だから、登記しなくてもよいのでは」という相談です。

たしかに、売買後すぐ、または近い将来に解体することが明確な場合には、建物表題登記・所有権保存登記まで行う実益が小さいことがあります。登記をしても、その後すぐ解体するのであれば、表題登記・保存登記をしたうえで解体し、さらに取り壊しの届出をするという流れになり、費用と手間が大きくなるためです。

ただし、解体予定だからといって、何も確認しなくてよいわけではありません。

未登記建物は登記簿で所有者を確認できません。土地所有者と建物所有者が同じとは限らず、土地は売主名義でも、建物は亡くなった親が建てたもの、親族が建てたもの、相続人全員の共有状態になっているもの、という可能性もあります。

また、解体業者が工事を請けてくれたからといって、建物の権利関係が法的に整理されたわけではありません。解体業者は、通常、発注者に解体を依頼する権限があることを前提に工事を進めます。所有権や相続関係まで調査してくれるわけではありません。「解体業者が解体してくれた＝権利関係も問題ない」とは言えません。

そのため、解体予定の未登記建物であっても、売買契約書で、所有者・売買対象・解体権限・費用負担を明確にしておく必要があります。

登記には費用以外の注意点もあります（課税の遡及・土地の評価）

「原則は登記すべき」とお伝えしましたが、登記をすると、費用以外の面で次のような影響が生じる可能性があります。これは登記を避ける理由ではなく、登記するかどうかを判断する際に、あらかじめ知っておくべき点です。

① 過去分の固定資産税が遡って課税されることがある

未登記建物がこれまで固定資産税の課税対象として把握されていなかった場合、登記によって市区町村が建物の存在を把握し、過去にさかのぼって固定資産税が課税される可能性があります（一般に数年分程度。さかのぼる期間や取扱いは市区町村によります）。

② 土地の固定資産税が上がる可能性がある

建物が把握されていない間は、その敷地が住宅用地（宅地）として扱われず、土地の固定資産税が低く抑えられていることがあります。建物を登記すると、市区町村がその敷地を宅地として把握し直す結果、土地の固定資産税が上がる可能性があります。

これらの課税の有無や具体的な金額、遡及の範囲は、市区町村の固定資産税担当課の取扱いによります。実際にどうなるかは、登記の前に市区町村に確認することをおすすめします。

いずれにしても、登記には登記費用だけでなく、こうした税負担の変動が伴う場合があります。だからこそ、特に建物の価値が低い取引や解体予定の取引では、登記すべきかどうかを費用対効果の観点から検討する意味があります。

登記を省略する判断もあり得るケース

ここまで説明したとおり、未登記建物は、原則として登記を検討すべきです。ただし、次のようなケースでは、リスクを理解したうえで、未登記のまま売買する判断が現実的なこともあります。

① 売買後すぐ、または近い将来に解体することが明確な場合

建物を残さないのであれば、建物表題登記・所有権保存登記まで行う実益は小さくなります。ただし、解体時期が「いつか壊すかも」程度で当面使用する可能性がある場合は、実質的に建物を保有し続けることになるため、登記を検討すべきです。

② 売買代金が低額で、登記費用が取引全体を圧迫する場合

未登記建物を登記して買主名義にするには、建物表題登記（土地家屋調査士の業務）と所有権保存登記（司法書士の業務）が必要で、それぞれに報酬と登録免許税などの実費がかかります。

参考までに、当事務所で未登記建物を名義確定まで整える場合の費用の目安は、基本パックで合計22万円〜（税込。建物表題登記＋所有権保存登記を含む）です。建物の規模や状況、付属建物の有無などにより加算が生じることがあります。

そのため、ごく低額で取引される古い建物や物置などの場合、登記にかかる費用が売買代金と同じくらい、あるいは売買代金を上回ってしまうことがあります。さらに、その建物がこれまで固定資産税の課税対象として把握されていなかった場合は、登記によって過去分の固定資産税が遡って課税される可能性があり、その負担も加わることがあります。

たとえば、数十万円程度で取引される物件のために、登記費用がそれと同等以上かかり、加えて過去分の課税負担まで生じるとなると、費用対効果が見合わないと判断されることもあります。このようなケースでは、未登記のまま売買することが現実的な選択肢になることがあります。

③ 買主がリスクを理解し、現金決済で進める場合

買主が住宅ローンを使わず現金で購入する場合には、金融機関から登記を求められないため、未登記のままでも決済自体は進めやすくなります。

ただし、現金決済だから安全という意味ではありません。融資の問題がないだけで、所有権の主張、後から登記する難しさ、将来の売却、相続の問題は残ります。現金決済で未登記のまま進める場合でも、買主がリスクを理解し、契約書で必要な整理をしておくことが重要です。

登記しない場合に売買契約書で整理すべきこと

未登記建物を登記せずに売買する場合、売買契約書での整理が非常に重要です。

ここで大切なのは、これらの取り決めを別紙の確認書などにするのではなく、できる限り売買契約書本体に条項として盛り込むことです。別紙は後から紛失するおそれがあり、いざというときに「合意した内容が確認できない」という事態になりかねません。

売買契約書には、最低限、次の点を盛り込んでおくべきです。

• 未登記建物を売買対象に含めること
• 対象建物を、現況で分かる範囲により特定すること（固定資産税の課税明細書があれば、それを参照して所在・種類・構造・おおよその面積などを記載。課税もされていない建物の場合は、登記簿も課税記録もないため、現地の状況や図面などで可能な限り特定します）
• 売主が未登記建物の所有者であること
• 第三者の権利、共有者、相続人、賃借人、占有者等がいないこと
• 買主が引渡し後に解体・撤去できること
• 解体費用を誰が負担するか
• 残置物の所有権と処分方法
• 固定資産税の精算方法
• 市区町村への未登記家屋所有者変更届や、解体した場合の取り壊しの届出の扱い

特に重要なのは、未登記建物を売買対象に含めることを明記する点です。土地の売買契約書だけを作り、土地上の未登記建物について何も触れていないと、後から「建物は売買対象に含まれていたのか」という問題が生じる可能性があります。未登記建物を含めて売買するなら、そのことを契約書上で明確にしておく必要があります。

なお、建物が亡くなった親のものだった可能性がある場合、共有者がいる場合、相続人が複数いる場合などは、売主だけの合意では足りないことがあります。この場合は、関係する相続人・共有者など全員から、売買や解体について同意を得ておく必要があります。どこまで確認が必要かは、建物の経緯や売主との関係によって変わります。

登記した方がよいケース

次のような場合は、原則どおり、売買のタイミングで登記することを検討すべきです。

• 買主が建物をそのまま使用する、または当面使用する可能性がある
• 住宅ローンや融資を利用する、または将来建物を担保に借入れをする可能性がある
• 将来、建物付きで売却する可能性がある
• 後々の相続も含め、権利関係をきちんと整理しておきたい

特に重要なのは、売主の協力が得られるのは、基本的に売買のタイミングが一番確実だという点です。後から登記しようとしても、売主と連絡が取れなくなったり、売主が亡くなったり、必要書類を出してもらえなかったりする可能性があります。建物を使い続けるなら、売買時点で登記まで済ませる方が、将来のトラブル予防になります。

「未登記建物があるが登記すべきか分からない」「個人間で売買したいが契約書をどう作ればよいか不安」という段階からご相談いただけます。

当事務所は、司法書士と土地家屋調査士を兼ねています。未登記建物の登記には、建物の形状を調査・登録する建物表題登記（土地家屋調査士の業務）と、権利を記録する所有権保存登記（司法書士の業務）の2段階が必要ですが、当事務所では両方を一括して対応できます。別々の事務所に依頼する手間や中間コストがかかりません。

吉原合同事務所では、千葉市を拠点に、個人間売買のサポート（売買契約書の作成から登記申請まで）に対応しています。

よくある質問

まとめ

未登記建物は、登記しないまま売買すること自体が直ちに無効になるわけではありません。

しかし、建物表題登記には法律上の申請義務があり、不動産売買は高額な取引であることが通常です。そのため、原則としては、建物も登記して名義変更し、法的なリスクを取り除いたうえで取引するのが本来の姿です。

未登記のまま売買すると、買主が所有権を第三者に主張しにくい、後から登記しようとしても売主の協力が得られない、融資・担保利用が難しい、将来売却するときに敬遠される、買主側で相続が発生したときに権利関係が分かりにくくなる、といったリスクが残ります。

未登記のまま売買が現実的にとれるのは、現金決済か、解体前提で銀行承認が得られている場合、あるいは売買代金が低額で登記費用や過去分の課税負担が見合わない場合などに限られます。建物をそのまま利用する場合や、将来の売却・融資・相続が想定される場合は、売買時点で建物表題登記・所有権保存登記まで整理することを検討すべきです。

登記を省略する判断をする場合でも、売買契約書により、未登記建物の所有者・売買対象・解体権限・費用負担・残置物・固定資産税などを明確にしておくことが重要です。また、登記をする場合には、過去分の固定資産税の遡及課税や土地の評価変動が生じる可能性があるため、事前に市区町村に確認しておくと安心です。

大切なのは、登記するかしないかを何となく決めないことです。建物を使うのか解体するのか、融資を使うのか現金決済なのか、将来売却する可能性があるのか、売主が本当に建物所有者なのか、後から登記できる資料を残せるのか。これらを確認したうえで判断する必要があります。

未登記建物がある不動産を個人間で売買する場合は、契約書の作成だけでなく、登記をするべきか、登記を省略する場合に契約書でどう整理するべきかまで検討する必要があります。

当事務所は、司法書士・土地家屋調査士を兼ねているため、売買契約書の作成、建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記まで一括して対応できます。未登記建物を登記すべきか、登記を省略する場合にどう整理すべきかという段階からご相談いただけます。

千葉市を拠点に、千葉市内および周辺地域のご相談に対応しています。お気軽にご相談ください。