司法書士
吉原有規
[建物調査・登記]
表題登記の持分はどう決める？「なんとなく共有」で後悔しないために
- 投稿：2026年04月21日
新築時の表題登記で決める「持分」は、なんとなく決めてしまうと後から贈与税や売却時のトラブルにつながる可能性があります。出資割合と登記の関係、よくある勘違い、修正時のリスクまで、実務の事例をもとに分かりやすく解説します。
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目次
「新築だから、夫婦で半分ずつにするのが一般的ですよね？」
「土地が共有名義なので、建物も同じ割合でいいと思っていました」
こうした形で持分を決めるケースは少なくありません。
ただ、この“なんとなく”の判断が、
後から思わぬ負担につながることがあります。
例えば、
・ケースによっては数百万円単位の贈与税が発生する
・売却時に手続きが止まる
・名義変更に余計な費用と時間がかかる
といった影響が出ることもあります。
新築時の持分は一度決めると簡単には修正できないため、
最初の段階で整理しておくことが重要です。
現場でよくあること
実際のご相談では、次のようなケースが多く見られます。
・出資割合と異なる持分で登記してしまった
・親からの援助を考慮せずに決めた
・ローンの組み方と持分が一致していない
昨年も千葉市内の新築案件で、
売却を検討したタイミングで持分のズレが発覚し、
登記修正と税務対応で数十万円の負担が発生し、
売却手続きが一時止まるケースがありました。
持分の基本的な考え方
建物の持分は、
実際に負担した金額の割合（出資割合）で決めるのが原則です。
例：3,000万円の建物
・夫：2,500万円負担
・妻：500万円負担
持分は、夫5/6、妻1/6となります。
このケースで「夫婦だから1/2ずつ」としてしまうと、
差額分について贈与と判断される可能性があります。
ケースによっては、数百万円単位の贈与税が発生することもあります。
よくある勘違い・思い込み
土地が共有だから建物も同じ割合にする
土地と建物は別の資産です。
資金負担が異なる場合、持分も変わります。
夫婦だから半分ずつで問題ない
出資と一致していない場合、税務上のリスクがあります。
ローンを組んでいる人がすべての持分を持つ
ローンの形によって考え方が変わります。
実際につまずきやすいポイント
親からの資金援助を反映していない
援助の扱いを整理しないと、贈与と判断される可能性があります。
ローンの組み方と持分のズレ
・ペアローン：借入額に応じた持分
・連帯債務：返済負担と持分の整合
・収入合算：名義と実態のズレが起きやすい
内容によっては贈与と判断される可能性があります。
後から修正すればいいと考えている
持分修正は、
・更正登記
・贈与登記
などが必要になる場合があり、
数十万円単位の費用になることもあります。
場合によっては贈与税が発生することもあります。
現場で見落とされやすいこと
建物の登記は、
・表題登記（土地家屋調査士）
・保存登記（司法書士）
という流れで進みます。
ここで持分を誤ると、
その後の手続き全体に影響が出る
修正に追加の時間と費用がかかる
ことになります。
そのため、最初の持分設計が重要になります。
千葉県でよくある傾向
千葉市・市原市・四街道市などでは、
・共働き世帯による共有
・親からの資金援助
・土地先行取得
といったケースが多く、
持分と実態のズレが起きやすい傾向があります。
よくある質問
Q. とりあえず半分にしても大丈夫ですか？
出資割合と異なる場合、税務上の問題が生じる可能性があります。
Q. 後から持分を変更できますか？
可能ですが、登記費用や税務上の負担が発生することがあります。
まとめ
表題登記の持分は、
税務
将来の売却
相続・離婚時の整理
に関わる重要なポイントです。
新築時の判断が、その後の手続き全体に影響します。
この持分で大丈夫か確認したい方へ
持分の決め方は、登記・税務・将来の手続きに影響するため、
「なんとなく」で決めてしまうと後から調整が難しくなることがあります。
出資割合と登記の整合、住宅ローンとの関係、
将来の売却や相続を見据えた整理が重要になります。
税務と登記をまとめて整理することで、後からのズレを防ぐことが可能です。
手続き前の段階でも問題ありません。
「この持分で問題ないか確認したい」という段階でも、ご相談いただけます。
