未登記建物がある相続登記はどうする？表題登記・増築未登記・農家住宅の注意点を解説

相続手続きを進めようとしたら、建物が未登記だった

「親が亡くなって相続登記をしようとしたら、建物が登記されていないと言われた」 「実家の母屋は登記されているはずだが、増築した部分がどうなっているか分からない」 「古い離れや車庫が建っているが、登記されているかどうか確認したことがない」

相続の現場では、このような状況が珍しくありません。

特に、現金で家を建てた農家住宅や、長年にわたって増改築を繰り返してきた実家では、どの建物が登記されていてどれが未登記なのかが本人にも分からないケースがあります。

登記簿や固定資産税課税明細書が手元になくても大丈夫です。「未登記建物があるか分からない」「増築部分が登記されているか不安」「農家住宅で建物が複数ある」という段階でも、確認方法からご案内できます。

まず結論：未登記建物がある場合は、表題登記が必要になることがあります

未登記建物は、登記簿に建物が存在しない状態です。そのため、未登記建物を相続財産として整理する場合には、先に建物表題登記を行い、その後に所有権保存登記など相続人名義にするための手続きを進める流れになります。

また、増築部分や未登記建物を遺産分割協議書に反映しないまま進めると、次の相続や売却時に問題になることがあります。

吉原合同事務所では、司法書士と土地家屋調査士の両方の立場から、未登記建物の確認・表題登記・相続登記までまとめて対応できます。

• 「未登記建物があるか分からない」
• 「増築部分が登記されているか不安」
• 「農家住宅で建物が複数ある」

このような段階でも、まずは確認方法からご案内できます。登記簿や固定資産税課税明細書が手元になくても、分かる範囲の情報でご相談いただけます。

未登記建物とは何か

未登記建物とは、法務局の登記簿に記録されていない建物のことです。

建物を新築した場合、本来は1か月以内に表題登記（建物の所在・構造・床面積などを登記簿に記録する手続き）を申請する義務があります。ただし、この義務が守られていないケースは実務上少なくありません。

未登記建物が生まれやすいのは、主に次のような状況です。

• 住宅ローンを使わず現金で建築した（金融機関から登記を求められないため）
• 農家が自分の土地に建てた住宅・作業場・倉庫など
• 親が増築した部分をそのまま放置した
• 古い建物で、当時の慣習として登記されなかった

千葉市緑区・土気周辺をはじめ、市原市・大網白里市・東金市・茂原市など、農家住宅や古い実家が残る地域では、相続のタイミングで未登記建物や増築未登記が見つかることがあります。母屋は登記されているが、離れ・作業場・車庫・納屋は未登記、といった状況はよくあります。

固定資産税が課税されていても、登記されているとは限りません

ここは多くの方が誤解しているポイントです。

「固定資産税の通知が来ているから、登記されているはず」と思っている方がいますが、固定資産税は登記簿ではなく「実態」をもとに課税されるため、未登記の建物でも納税通知が届くことがあります。

市区町村は、登記の有無に関わらず、実態として存在する建物を把握して課税します。そのため、固定資産税の課税明細書に建物が載っていても、法務局の登記簿には記録されていないケースがあります。

建物が登記されているかどうかは、登記事項証明書や現地調査で確認する必要があります。 固定資産税の通知だけでは判断できません。

相続時に未登記建物が発覚するとどうなるか

未登記建物がある場合、相続登記の手続きは次のような流れになります。

未登記建物については、登記簿に建物が記録されていないため、そのままでは建物の名義変更登記を行うことができません。そのため、未登記建物を相続財産として整理する場合には、先に建物表題登記を行い、その後に所有権保存登記など相続人名義にするための登記手続きを進める流れになります。

この表題登記は、土地家屋調査士の業務です。司法書士は表題登記を行うことができません。

つまり、未登記建物がある相続では、司法書士だけに依頼しても手続きが完結しないのです。

司法書士だけでは解決できない理由

ここは、多くの方が見落としている重要なポイントです。

相続登記を司法書士に依頼すると、司法書士は所有権移転登記（名義変更）を担当します。しかし、増築部分や未登記建物は、司法書士の業務範囲外です。

その結果、何が起きるかというと——

増築部分が遺産分割協議書に盛り込まれないまま、手続きが進んでしまうことがあります。

登記されている部分だけを対象に遺産分割協議書が作成され、未登記の増築部分は「誰のものか」が決まらないまま宙に浮いた状態になります。

この段階では大きな問題に見えないかもしれません。しかし、次の相続が発生したときに深刻な問題になります。

登記済みの建物だけで遺産分割協議書を作成してしまうと、未登記建物や増築部分が整理されないまま残ることがあります。

司法書士・土地家屋調査士の両方の視点から、遺産分割協議書に漏れがないか、表題登記が必要かを確認できます。

増築部分が宙に浮くと、次の相続で何が起きるか

増築部分が未分割のまま放置された状態で次の相続が発生すると、こうなります。

増築部分の権利関係を整理するために、兄弟・甥姪など次の世代の相続人全員の協力が必要になります。

• 兄弟が亡くなっていれば、その子（甥・姪）まで遺産分割協議に参加が必要
• 疎遠な親族や連絡が取れない相続人がいると、手続きが止まる
• 関係者が増えるほど、全員の同意を取るのが難しくなる

「親の代で増築部分をきちんと整理しておけばよかった」という状況が、子・孫の代に持ち越されることになります。

未登記建物を放置すると、売却・融資でも問題になります

未登記建物の問題は、相続だけにとどまりません。

売却しようとしたとき、建物を担保に融資を受けようとしたとき、銀行や買主側の司法書士から「建物の登記を整えてください」と指摘されるケースがあります。その場合、融資の実行や売買の決済の前に、表題登記・相続登記を急いで進めなければならない事態になることもあります。

「相続のタイミングで整理しておけばよかった」という声は少なくありません。 売却・活用の予定がある場合は特に、早めに状況を確認しておくことをおすすめします。

相続登記だけ先に進めてもよいケースもあります

未登記建物が見つかった場合でも、必ずすべての手続きを同時に進めなければならないとは限りません。

土地や登記済み建物の相続登記を先に進めたうえで、未登記建物や増築部分については、売却予定・建物の利用状況・相続人間の合意状況を確認しながら整理するケースもあります。

たとえば、農家住宅の納屋や物置など、将来的に解体を予定している建物については、直ちに表題登記を急ぐ必要がないケースもあります。

大切なのは、未登記建物の存在を見落としたまま手続きを進めないことです。 どこまで登記を整えるべきかは、現地の状況や今後の利用予定に応じて判断します。当事務所では、状況を確認したうえで優先順位をご案内します。

どの建物が登記されていて、どれが未登記かを確認する方法

まず、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、登記されている建物を確認します。

ただし、登記事項証明書で分かるのは「登記されている建物」だけです。未登記の建物は登記簿に載っていないため、現地を確認しないと把握できません。

特に農家住宅や増改築を繰り返した実家では、次のような確認が必要になります。

• 現地で建物の数・位置・構造を確認する
• 固定資産税の課税明細書と登記簿を照合する（固定資産税は未登記建物にも課税されているケースがある）
• 航空写真や古い図面で増築の履歴を確認する

「どれが未登記か分からない」という状態でも、土地家屋調査士が現地調査を行うことで整理できます。

未登記建物の表題登記の流れ

表題登記の手続きは、おおむね次の流れで進みます。

STEP 1｜現地調査・測量 建物の所在・形状・床面積などを確認するため、土地家屋調査士が現地で調査・測量を行います。

STEP 2｜建物図面・各階平面図の作成 調査結果をもとに、法務局に提出する図面を作成します。

STEP 3｜必要書類の収集 建築確認済証・検査済証・固定資産税の課税明細書など、建物の存在を証明する書類を収集します。書類が残っていない場合は、上申書などで対応します。

STEP 4｜法務局への申請 表題登記を申請します。登記が完了すると、建物が登記簿に記録されます。

STEP 5｜相続人名義にするための登記へ 表題登記が完了したら、司法書士が所有権保存登記など、相続人名義にするための登記手続きを進めます。

よくある未登記建物のパターン

パターン①｜農家住宅の複数棟問題 母屋・離れ・作業場・車庫・納屋など、複数の建物が敷地内に建っているが、どれが登記されているか把握できていない。現地調査を行い、登記済み建物と未登記建物を整理するところから始めます。まず一覧で状況を把握し、優先順位をつけて表題登記を進めます。

パターン②｜増築部分の未登記 親が増築した際に登記を更新しなかったケース。登記簿上の床面積と現況の床面積が異なっています。増築部分について建物表題変更登記が必要になります。増築部分を含めた遺産分割協議を行うことが重要です。

パターン③｜古い建物で書類がない 建築確認済証や検査済証が残っていないケース。固定資産税の課税明細書や航空写真、近隣の証言などをもとに、上申書を添えて申請する方法があります。「書類がないから諦めていた」という方も、上申書作成を含めてサポートできますので、まずはご相談ください。

パターン④｜車庫・物置が未登記 本体の建物は登記されているが、後から建てた車庫や物置が未登記になっているケース。相続財産の対象になるかどうかを含めて整理が必要です。

なお、すべての建物について直ちに登記が必要になるとは限りません。建物の構造・利用状況・独立性・今後の売却予定などにより、どの建物をどのように整理するかは個別判断になります。

未登記建物が見つかったときに、用意しておきたい資料

相談前に、以下の資料を大まかに確認しておくとスムーズに進みます。

• 固定資産税の課税明細書（どの建物に課税されているかの確認）
• 登記事項証明書（登記済みの建物の確認）
• 建築確認済証・検査済証（あれば）
• 古い図面（あれば）
• 建物の写真（外観・内部）
• 相続関係が分かる戸籍

資料がそろっていなくても相談できます。 「何があるか分からない」という段階でも、確認方法からご案内します。

費用の考え方

未登記建物がある相続登記では、通常の相続登記とは別に、表題登記の費用が発生します。

表題登記にかかる主な費用

• 土地家屋調査士報酬（建物の規模・調査内容によって異なります）
• 登録免許税（表題登記は非課税です）
• 必要書類の取得費用

相続登記にかかる主な費用

• 司法書士報酬
• 登録免許税（固定資産評価額の0.4%）
• 戸籍収集費用など

未登記建物の数が多い場合、増築部分の確認が必要な場合、建築確認済証などの資料が残っていない場合は、通常より調査や書類作成に時間がかかることがあります。当事務所では、初回相談の段階で現地状況や資料の有無を確認したうえで、表題登記・所有権保存登記・相続関係書類の作成まで含めた費用の見通しをご案内します。

このような方は早めにご相談ください

• 相続が発生して、建物が未登記だと初めて気づいた
• 増築部分が登記されているか確認したことがない
• 農家住宅で、どの建物が登記されているか把握できていない
• 以前に司法書士に相続登記を依頼したが、増築部分の話が出なかった
• 固定資産税には載っているが、登記されているか確認していない
• 売却・融資の予定があり、建物の登記を整えたい
• 親の代の相続で未登記建物を放置していて、次の相続が心配

1つでも当てはまる場合は、相続登記だけで進めてよいか確認した方が安心です。「何が必要か、まずはプロに整理してほしい」という方も大歓迎です。資料が手元になくても、分かる範囲の情報でご相談いただけます。

司法書士と土地家屋調査士が同じ窓口だから、相続と建物登記をまとめて整理できます

未登記建物がある相続では、土地家屋調査士と司法書士の両方が必要になります。通常は別々の事務所に依頼が必要なケースでも、当事務所では一本化してご相談いただけます。

当事務所では、司法書士の視点で相続人・遺産分割協議書・名義変更を確認し、土地家屋調査士の視点で建物の現況・登記の有無・表題登記の必要性を確認します。そのため、「相続登記は終わったのに、建物の一部が未整理だった」という事態を防ぎやすくなります。

土地家屋調査士として

• 現地調査・測量
• 未登記建物の確認・整理
• 建物表題登記・建物表題変更登記の申請
• 書類がない場合の上申書作成

司法書士として

• 所有権保存登記
• 相続人名義にするための登記手続き
• 遺産分割協議書への未登記建物の反映
• 増築部分を含めた相続財産の整理

特に、遺産分割協議書に未登記建物・増築部分を正確に盛り込むことは、次の相続でのトラブルを防ぐために重要です。司法書士と土地家屋調査士が連携しているからこそ、この点まで漏れなく整理できます。

千葉県の農家住宅や古い実家では、母屋以外の建物が未登記のまま残っているケースが多く、売却や次の相続で問題になることがあります。千葉市・市原市・大網白里市・東金市・茂原市など、千葉県内の農家住宅・古い実家・増築のある建物を含む相続のご相談に対応しています。

よくある質問

Q. 未登記建物がある場合、相続登記はどう進めればよいですか？ A. 未登記建物がある場合、まず建物の表題登記（土地家屋調査士の業務）を行い、完了後に所有権保存登記など相続人名義にするための手続きを進めます。当事務所では両方まとめて対応できます。

Q. 固定資産税の課税明細書に載っていれば、登記されているということですか？ A. いいえ、固定資産税が課税されていても、法務局に登記されているとは限りません。固定資産税は登記簿ではなく実態をもとに課税されるため、未登記建物でも納税通知が届くことがあります。登記されているかどうかは、登記事項証明書や現地調査で確認する必要があります。

Q. 増築部分が未登記になっているか確認する方法はありますか？ A. 登記事項証明書に記載されている床面積と、現況の床面積を比較する方法が基本です。固定資産税の課税明細書も参考になります。ただし、正確な確認には現地調査が必要な場合があります。まずご相談ください。

Q. 農家住宅で、納屋や作業場が未登記のままになっています。直ちに登記すべきですか？ A. すべての建物を直ちに登記する必要はありません。建物の構造・利用状況・今後の売却や相続の予定などをもとに、優先順位をご案内します。まずは現地の状況を確認するところから始めます。

Q. 建築確認済証や検査済証が見つかりません。表題登記できますか？ A. 書類がない場合でも、固定資産税の課税明細書・航空写真・近隣の証言などをもとに、上申書を添えて申請できる場合があります。状況によって対応方法が変わりますので、まずご相談ください。

Q. 以前の相続で増築部分が遺産分割協議書に入っていませんでした。今からでも整理できますか？ A. 対応できる場合があります。ただし、その後に相続が発生していると、関係する相続人の範囲が広がっていることがあります。早めに状況を整理することをおすすめします。まずご相談ください。

Q. 費用はどのくらいかかりますか？ A. 未登記建物の数・規模・書類の有無・調査内容によって異なります。初回相談は無料で、ご依頼前に費用の見通しをお伝えします。

まとめ

• 未登記建物がある場合、建物の表題登記（土地家屋調査士の業務）を先に行う必要がある
• 固定資産税が課税されていても、登記されているとは限らない
• 農家住宅・増築・古い建物では、どれが未登記かが本人にも分からないケースがある
• 司法書士だけに依頼すると、増築部分が遺産分割協議書に盛り込まれないことがある
• 増築部分が宙に浮いたまま次の相続が発生すると、兄弟・甥姪まで協議が必要になる
• 売却・融資のタイミングで未登記建物が問題になることもある
• すべての建物を直ちに登記すべきとは限らない。状況に応じた優先順位の整理が重要
• 土地家屋調査士と司法書士が連携している事務所なら、こうした問題をまとめて防げる

未登記建物がある相続、まずは現状確認からご相談ください

「相続登記を進めようとしたら未登記建物が出てきた」 「増築部分が登記されているか分からない」 「農家住宅で建物が複数あって整理できていない」 「固定資産税には載っているが登記状況が分からない」 「前の相続で増築部分が宙に浮いたままになっている」

千葉県内で未登記建物の相続にお困りの方は、ぜひご相談ください。どの段階でも対応できます。資料がそろっていなくても、分かる範囲の情報で状況を確認するところから始めます。

初回相談無料／相談だけでも大丈夫です／無理な営業はいたしません