実家の売却・相続で境界確定測量は必要？費用・期間を土地家屋調査士が解説

実家の売却や相続で「測量が必要」と言われた方へ

実家を売却しようとしたとき、不動産会社から

「確定測量図はありますか？」 「境界確定測量が必要になるかもしれません」

と言われて、初めて測量の問題に気づく方は少なくありません。

また、相続した土地を兄弟で分けたい場合や、土地の一部だけを売却したい場合にも、境界確定測量が必要になることがあります。

境界確定測量は、単に土地の広さを測るだけではありません。隣地所有者や道路管理者と境界を確認し、売却・分筆・将来のトラブル防止に使える状態に整える手続きです。

このページでは、境界確定測量とは何か、どんな場面で必要になるのか、費用と期間の目安を、実務の観点からお伝えします。

不動産会社から「確定測量図はありますか？」と言われた方や、実家の売却・相続で測量が必要か分からない方は、まずは現在の状況をお聞かせください。

当事務所では、資料や現地状況を確認したうえで、測量が必要かどうか、費用や期間の目安をご案内しています。

境界確定測量とは何か

境界確定測量とは、土地と隣の土地との境界線を、隣地所有者との合意のもとで正式に確定させる測量のことです。

簡単にいうと、「この土地はここからここまでです」と、隣の土地の所有者や道路管理者と確認し、後で争いにならないように書面と図面で残す手続きです。

不動産の登記簿には土地の面積が記載されていますが、実際の境界がどこにあるかは、現地に確認しに行かないと分かりません。境界を示す境界標（杭・鋲・プレートなど）が地面に残っていれば確認できますが、古い土地では紛失・移動しているケースが珍しくありません。

現況測量との違い

似た言葉に「現況測量」があります。混同されやすいので、違いを整理します。

	境界確定測量	現況測量
隣地所有者の立会い	原則あり	原則なし
境界確認書	作成することが多い	作成しない
売却・分筆での利用	利用されやすい	参考資料にとどまることが多い
費用	高め	比較的低め
主な用途	売却・分筆・境界整理	概算把握・建築計画・検討資料

売却や分筆など、境界を明確にしておく必要がある場面では、原則として境界確定測量が必要になります。

境界確定測量が必要になる主なケース

① 実家・土地を売却するとき

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関や不動産会社から、境界が明確であることや確定測量図の有無を確認されることがあります。境界が不明確な土地は、売買条件や担保評価、買主の安心感に影響するためです。

確定測量図がない状態でも売却できるケースはありますが、売却価格・売却条件・売却までの進み方に影響することがあります。

② 相続した土地を兄弟間で分けるとき（分筆）

相続した土地を複数の相続人で分割する場合、「分筆登記」が必要になります。分筆とは、一筆の土地を複数に分ける登記手続きです。

分筆登記を行うには、分ける前の土地全体の境界を確認し、分筆後の土地の形や面積を明らかにする必要があります。そのため、実務上は境界確定測量を行ったうえで、分筆登記に必要な地積測量図を作成する流れになります。

たとえば親が亡くなり、実家の土地を長男・次男で半分ずつ分けるといった場面では、まず境界確定測量を行い、その後に分筆登記という流れです。

③ 相続登記のとき（場合による）

相続登記自体には、必ずしも測量は必要ではありません。ただし、登記簿の面積と実際の面積が大きく異なる場合や、将来の売却・分筆を見越して整理しておきたい場合は、相続のタイミングで測量を行っておくことが合理的です。

後から測量を行う場合、相続人が増えていたり、隣地所有者が変わっていたりして、調整が難しくなることがあります。

④ 土地の一部を売却・贈与するとき

土地の一部だけを売る・贈与するという場合も、分筆登記が必要になるため、境界確定測量が前提になります。

⑤ 隣地との境界トラブルが起きたとき

塀の位置・越境・使用範囲などでトラブルが発生した場合、境界確定測量で正式に境界を確定させることが解決の第一歩になります。

測量だけでなく、登記まで含めて整理することが重要です

実家の売却や相続では、測量だけでなく、相続登記・住所変更登記・売買登記・分筆登記などが同時に関係することがあります。そのため、測量だけを単独で考えるのではなく、売却や相続全体の流れの中で整理することが重要です。

当事務所では、土地家屋調査士による測量から、司法書士による登記手続きまで、一括してご相談いただけます。

相続登記・分筆登記・売却前の測量は、別々に考えるよりも、全体の流れを整理して進めることが大切です。

「先に相続登記をすべきか」
「測量が必要か」
「分筆まで必要になるのか」

といった段階からご相談いただけます。

境界確定測量が必要になりやすい土地の特徴

以下に当てはまる場合は、測量が必要になる可能性が高いです。

• 確定測量図がない、または昭和40〜50年代以前の古い測量図しかない
• 境界標（杭・鋲）が見当たらない、または一部しか残っていない
• 登記簿の面積と実際の面積が異なる
• 隣地との間に塀・フェンスがなく境界が曖昧
• 古いブロック塀やフェンスが境界の代わりになっている
• 過去に親族間で口頭だけで土地を分けた経緯がある
• 相続した土地で、過去に測量した記録がない
• 道路・水路・里道に接している
• 不動産会社から「測量が必要かもしれない」と言われた

千葉県内の郊外住宅や古くから開発された住宅地では、境界標が失われているケースが少なくありません。「うちは大丈夫だろう」と思っていても、いざ確認すると境界標がないというケースは実務上よく見られます。

境界確定測量をしないまま進めると起きやすい問題

境界確定測量をしないまま売却・分筆・相続手続きを進めると、次のような問題が起きることがあります。

• 買主から確定測量を求められ、売買契約が遅れる
• 境界が不明確なことを理由に、価格交渉で不利になる
• 分筆登記が進められない
• 隣地との塀・越境・通路の問題が後から発覚する
• 相続人間で「どこまでが誰の土地か」が曖昧になる
• 将来売却するときに、次の世代が同じ問題で困る

特に相続した土地は、親の代では問題になっていなくても、売却や分筆の段階で初めて境界の問題が表面化することがあります。

また、「隣の人とは仲が良いから大丈夫」と思っていても、代替わりして隣に住んでいるのが「会ったこともない相続人」になった段階で、これまでの暗黙の了解が通用しなくなることがあります。お互いの顔が見えているうちに確定させておくことが、将来のトラブル防止につながります。

境界確定測量の流れ

① 資料調査 法務局の公図・地積測量図・登記簿などの資料を収集し、現地の状況と照合します。

② 現地測量 実際に測量機器を使って、土地の形状・面積・隣地との位置関係を計測します。

③ 隣地所有者との立会い 隣接する土地の所有者（個人・道路管理者・水路管理者など）に現地に来てもらい、境界の位置を確認・合意します。

④ 境界標の設置 合意した境界の位置に境界標を設置します。

⑤ 境界確認書の作成・署名 隣地所有者と境界確認書を取り交わし、正式に境界を確定させます。

⑥ 確定測量図の作成 確定した境界をもとに、確定測量図を作成します。

この手続きを行うのは、土地家屋調査士です。

費用の目安

ケース	費用の目安
一般的な1宅地（隣地と良好な関係）	50万〜80万円程度
道路・水路・里道などに接している土地	80万円〜
隣接地が多い・相続未了・所有者不明がある土地	個別見積り
分筆登記が必要な場合	測量費用に加えて分筆登記費用が必要

費用が高くなる理由は、単に土地を測るだけでなく、隣地所有者・道路管理者・水路管理者など複数の関係者と立会い・合意を取る調整業務が含まれるためです。関係者が多いほど、調整の手間と時間がかかります。

確定測量図があることで、将来の境界トラブルを防ぎ、土地を「いつでも適正な条件で売却・活用できる状態」に保つことができます。費用は一度かかりますが、将来のリスク軽減への備えとして考えることをおすすめします。

当事務所では、現地状況や資料を確認したうえで、個別にお見積りを行っています。

期間の目安

スムーズに進む場合で2〜3か月程度が目安です。ただし、道路・水路などの官民境界が関係する場合や、隣地所有者が多い場合、相続未了の土地がある場合には、4〜6か月以上かかることもあります。案件によっては、隣地所有者との調整や行政との協議に時間がかかり、半年以上かかるケースもあります。

境界確定は「自分だけで進められない手続き」であることを理解しておく

境界確定測量が時間のかかる手続きである最大の理由は、自分だけでなく、隣地の所有者や道路・水路の管理者など、複数の関係者を巻き込む必要があるからです。自分がどれだけ早く動いても、相手の都合に左右されます。

隣地所有者と連絡が取れないケース

近年、空き家の増加に伴い、隣地所有者がすでに現地に住んでいないケースが増えています。所有者を探すところから始まり、連絡が取れたとしても遠方に住んでいることも珍しくありません。また、手紙を送っても返信がない、連絡先が分からない、相続が発生していて所有者が誰か不明というケースもあります。昨今は詐欺への警戒心から、見知らぬ相手からの連絡を無視するケースも増えており、立会いの日程調整だけで数か月かかることもあります。

境界について認識が異なるケース

こちらと相手方で境界の位置についての認識が食い違い、合意に至るまでに時間がかかることもあります。過去の経緯・昔の口約束・古い資料の解釈の違いなどが原因になることが多く、一筋縄ではいきません。

立会いができない場合の「筆界特定」

隣地所有者が見つからない・合意が得られないといった場合、「筆界特定制度」という法務局の制度を利用する方法があります。ただしこの手続きには、申請から結果が出るまで約1年程度かかることが一般的です。

売却が決まってから動くのでは、間に合わないことがある

以上の事情を踏まえると、境界確定測量は「売却が決まったら始める」では遅すぎるケースがあります。売却が決まった後に測量を始めたところ、隣地所有者が見つからず筆界特定が必要になった、あるいは境界について認識の相違があり合意に至らなかった——こうした場合、最終的に「問題のある土地」として大幅な値引きを求められたり、売買自体が流れてしまうリスクもあります。

すでに売却を視野に入れているなら、買主が決まる前の早い段階で測量の要否を確認し、必要であれば動き始めておくことが、結果的にスムーズな売却につながります。

確定測量図がない場合、売却・相続はできないのか

売却・相続自体はできます。 ただし、状況によって大きく異なります。

売却の場合

不動産は高額な買い物です。それだけに、買主としては「買った後に問題が起きない土地」を求めるのは当然のことです。

境界が確定していない土地は、購入後に隣接地との境界をめぐるトラブルが顕在化するリスクがあります。場合によっては、隣地所有者との紛争に発展することもあります。

こうした事情から、売買にあたっては境界を確定した状態で引き渡すことが基本とされています。特に住宅地や一般の買主に売却する場面では、不動産会社や買主側から確定測量を求められることが多くあります。

ただし例外もあります。土地の規模・価格・利用目的によっては、買主と売主がリスクを理解したうえで、境界を確定しないまま売買が成立するケースもあります。ただしその場合も、価格交渉では不利になりやすいです。

相続登記の場合

相続登記自体には測量は必須ではありません。ただし、将来売却・分筆する可能性があるなら、相続のタイミングで測量しておく方が合理的なケースが多いです。

分筆の場合

分筆登記を行うには、法務局へ地積測量図を提出する必要があります。この図面を作成するには土地全体の境界が確定していることが前提となるため、実務上は境界確定測量が必要になります。

当事務所で対応できること

境界確定測量は、測量だけで完結しないことがあります。

実家の売却であれば、相続登記や住所変更登記が必要になることがあります。相続した土地を分ける場合は、分筆登記や、その後の名義変更が必要になります。道路・水路が関係する場合は、行政との協議が必要になることもあります。

当事務所では、土地家屋調査士による測量だけでなく、司法書士による相続登記・売買登記・分筆後の登記手続きまでまとめて対応できます。「測量だけ頼めばいいのか」「相続登記も先に必要なのか」「売却前に何を整理すべきか」といった段階からご相談いただけます。

よくある質問

Q. 確定測量図がない土地でも売れますか？ 売却自体が必ずできないわけではありません。ただし、買主や不動産会社から確定測量を求められることがあり、価格や契約条件に影響する場合があります。特に境界標がない土地や古い図面しかない土地では、売却前に測量の要否を確認しておくことをおすすめします。

Q. 境界標がない場合はどうなりますか？ 境界標がない場合でも、法務局資料・過去の測量図・現地の状況などを調査し、隣地所有者との立会いを経て境界を確認していきます。境界標がないからといって直ちに売却できないわけではありませんが、測量が必要になる可能性は高くなります。

Q. 相続登記と測量はどちらを先にすればいいですか？ どちらが先でも構いません。ただし、相続人が多い場合や将来的に分筆・売却を予定している場合は、相続登記と測量を並行して進めることで、全体のスケジュールを短縮できます。

Q. 隣地所有者が立会いに応じてくれない場合はどうなりますか？ 資料や現地状況を整理したうえで再度説明を行ったり、必要に応じて筆界特定などの法的手続きの検討が必要になることもあります。筆界特定は時間がかかる手続きのため、早めの対応が重要です。

Q. 以前に測量したことがあるが、改めて必要ですか？ 測量の時期・内容によります。確定測量図が存在し、境界標も現地に残っていれば、改めて行わなくて済む場合もあります。まずは図面の有無を確認したうえで判断します。

Q. 境界確定測量は誰に依頼すればいいですか？ 境界確定測量は、土地の境界に関する専門家である土地家屋調査士に依頼します。売却・相続・分筆が関係する場合は、司法書士業務にも対応できる事務所に相談すると、登記手続きまでまとめて進めやすくなります。

まとめ：売却・相続・分筆を考えたら早めに確認を

境界確定測量は、すべての土地で必須ではありませんが、売却・分筆・相続後の土地活用を考えている場合には必要になるケースが多いです。そして測量には時間がかかります。特に隣地所有者が見つからない・合意が得られないといったケースでは、想定以上に長期化することもあります。

「動かしたいときに測量が間に合わない」という事態を防ぐためにも、売却・相続・分筆を考え始めた段階で、早めに測量の要否を専門家に確認しておくことをおすすめします。

以下のような段階でもご相談いただけます。

• 不動産会社から「確定測量が必要かもしれない」と言われた
• 実家を売りたいが、確定測量図があるか分からない
• 相続した土地を兄弟で分けたい
• 古い測量図しかなく、今でも使えるか確認したい
• 境界杭が見当たらない
• 分筆・売却・相続登記をまとめて相談したい

当事務所では、資料や現地状況を確認したうえで、測量の要否・費用の目安・今後の進め方をご案内します。初回相談は無料です。まずはお気軽にご連絡ください。