【要注意】「不動産を相続すれば家賃も全部もらえる」という勘違いに注意

賃貸マンション、アパート、貸家、貸店舗などの収益不動産を相続した場合、多くの方が見落としやすいポイントがあります。

それは、相続開始後に発生した賃料の扱いです。

「最終的に自分が不動産を相続するのだから、親が亡くなった後の家賃も当然に自分のものになる」

このように考えてしまう方は少なくありません。

しかし、この考え方は注意が必要です。

結論から言うと、賃貸不動産を相続した人が、遺産分割前に発生した賃料まで当然に取得できるわけではありません。

不動産を誰が取得するのかという問題と、相続開始後に発生した賃料を誰が取得するのかという問題は、分けて考える必要があります。

この点を曖昧にしたまま進めてしまうと、後から相続人間で大きなトラブルになることがあります。

不動産と賃料は別の財産として扱われます

相続が発生すると、遺産分割協議が成立するまでの間、不動産は共同相続人の共有状態になります。

一方で、その不動産から発生する賃料については、不動産そのものとは別に考える必要があります。

賃料債権は、不動産そのものではありません。

賃借人に対して賃料の支払いを請求できる金銭債権です。

預貯金そのものではありませんが、「お金を請求できる権利」という意味では、相続財産の中でも金銭に関する権利として整理されます。

ただし、賃料債権は預貯金や株式のような「金融資産」と同じものではありません。

不動産から派生して発生する金銭債権であり、不動産の帰属とは別に、その発生時期や受領状況を確認して整理する必要があります。

賃料債権は相続開始と同時に分割されます

賃料債権の取り扱いを理解するうえで重要なのは、その法的性質です。

賃料は、賃借人に対して金銭の支払いを請求できる権利であり、法律上は金銭債権にあたります。

そして、金銭債権はその性質上、分割が可能な可分債権とされています。

このような可分債権については、相続が発生した場合、相続開始と同時に、各共同相続人が法定相続分に応じて当然に分割承継すると考えられています。

つまり、不動産のように「誰が取得するかを遺産分割で決める財産」とは異なり、賃料債権は、相続開始時点で各相続人に帰属が確定する性質を持っています。

この点について、最高裁平成17年9月8日判決は、次のように判断しています。

遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属するものであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであって，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。
遺産分割は，相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。

この判例により、相続開始から遺産分割成立までの間に発生した賃料債権は、遺産分割によって後から不動産を取得した人に当然に帰属するものではなく、各相続人が相続分に応じて確定的に取得するものと整理されています。

不動産を取得した人が家賃を総取りできるわけではありません

例えば、次のようなケースを考えてみます。

・1月：被相続人が死亡
・相続人：長男A、長女B
・被相続人は賃貸アパートを所有していた
・4月：遺産分割協議により、長男Aがそのアパートを取得した

この場合、4月以降に発生する賃料は、原則としてアパートを取得した長男Aに帰属します。

一方で、1月から3月までに発生した賃料は、当然に長男Aだけのものにはなりません。

この期間の賃料債権は、相続開始後、遺産分割成立前に発生したものです。

そのため、各相続人が法定相続分に応じて取得しているものとして扱われます。

したがって、長男Aが、

「最終的に自分が不動産を相続したのだから、1月から3月までの家賃も全部自分のものだ」

と考えてしまうと、後から長女Bとの間でトラブルになる可能性があります。

特に、賃料が高額な物件や、遺産分割までの期間が長引いたケースでは、数十万円から数百万円単位の争いになることもあります。

遺産分割の効力は賃料には当然には及びません

遺産分割は、原則として相続開始時にさかのぼって効力が生じます。

そのため、

「遺産分割でAが不動産を取得したなら、最初からAが所有者だったことになり、賃料もAのものになるのではないか」

と考える方もいます。

しかし、相続開始後、遺産分割までの間に発生した賃料債権については、この遡及効は当然には及びません。

最高裁判例でも、各相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないと判断されています。

つまり、不動産の帰属と、過去に発生した賃料の帰属は別問題です。

ここを混同してしまうと、遺産分割協議書を作成した後であっても、賃料の精算をめぐって争いが残る可能性があります。

実務で揉める原因は「入金」と「権利のズレ」です

実務でよくあるのは、次のような状況です。

・管理会社からの賃料が、特定の相続人の口座に振り込まれている
・被相続人名義の口座に、相続開始後も賃料が入金され続けている
・不動産を取得予定の相続人が、当然のように賃料を受領している
・賃料を受け取った相続人が、固定資産税や修繕費に充てている

しかし、実際にどの口座に入金されているかと、法律上誰に帰属するかは別の問題です。

賃料債権は、法律上は各相続人に分割帰属しているにもかかわらず、現実には一人の相続人がまとめて受け取っていることがあります。

ここにズレが生じます。

このズレを放置すると、後から、

「その期間の家賃はどうなったのか」
「自分の相続分に応じた賃料を支払ってほしい」
「勝手に使ったのではないか」
「固定資産税や修繕費は誰が負担するのか」

といった問題が起こりやすくなります。

正確には、賃料を「これから分ける」というより、法律上すでに各相続人に帰属しているものについて、実際の受領状況を清算するという発想になります。

「金融資産」という文言だけでは賃料はカバーできません

遺産分割協議書では、預貯金や株式などについて、次のような文言が使われることがあります。

被相続人の預貯金その他の金融資産は、相続人Aが取得するものとする。

一見すると、金銭に関する財産を広くカバーしているように見えます。

しかし、このような文言だけで、相続開始後に発生した賃料債権まで当然に含まれると考えるのは危険です。

実務上、「金融資産」という言葉は、通常、

・預貯金
・株式
・投資信託
・債券
・証券口座内の資産

などを想定して使われることが多いです。

つまり、金融機関や証券会社に預けられている資産をまとめて表現する趣旨で用いられることが一般的です。

一方で、賃料債権は、不動産から派生して発生する金銭債権です。

預貯金や株式のような金融商品ではありません。

そのため、

「預貯金その他の金融資産はAが取得する」

という条項があっても、それだけで賃料債権までAが取得することを明確に定めたとは言い切れません。

この点を曖昧にしたままにすると、

「賃料もお金に関する権利だから金融資産に含まれるはずだ」
「いや、賃料債権は不動産から発生する別の債権だから含まれない」

という解釈の争いが生じる可能性があります。

特に、相続人の一人が不動産を取得し、別の相続人が金融資産を取得するような遺産分割をした場合には注意が必要です。

例えば、

・不動産はAが取得する
・預貯金その他の金融資産はBが取得する

という協議書を作成した場合でも、相続開始後、遺産分割成立前に発生した賃料債権がAに帰属するのか、Bに帰属するのか、あるいは各相続人の相続分に応じて精算するのかが明確ではありません。

このような場合、賃料債権について別途明示していない限り、未精算の問題として残る可能性があります。

不動産をAにすると書いていても、賃料までAに帰属するとは限りません

遺産分割協議書で、

本件不動産は、相続人Aが取得するものとする。

と定めていたとしても、それだけで相続開始後、遺産分割成立前に発生した賃料債権までAが取得することにはなりません。

不動産そのものと賃料債権は別の財産だからです。

もちろん、遺産分割成立後に発生する賃料については、不動産を取得したAに帰属するのが通常です。

しかし、問題となるのは、相続開始から遺産分割成立までの間に発生した賃料です。

この期間の賃料債権については、前述のとおり、各相続人が相続分に応じて分割単独債権として取得するものとされています。

そのため、不動産をAが取得することにしただけでは、過去の賃料債権の帰属まで処理したことにはなりません。

この点は、実務上非常に見落とされやすいポイントです。

不動産の名義変更だけに意識が向いてしまい、賃料債権や費用の清算が協議書から抜けてしまうケースは少なくありません。

「その他一切の財産」でも安心はできません

遺産分割協議書では、最後に次のような条項を入れることがあります。

本協議に定めのないその他一切の財産は、相続人Bが取得するものとする。

このような条項は、協議書に記載しきれなかった財産や、後日判明した財産を処理するために使われることがあります。

しかし、この条項があるからといって、賃料債権まで確実にカバーできるとは限りません。

なぜなら、相続開始後、遺産分割成立前に発生した賃料債権は、そもそも遺産分割の対象となる遺産とは別個の財産として扱われ、各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得するものとされているからです。

そのため、

「その他一切の財産に含まれる」
「いや、すでに各相続人に分割帰属しているから含まれない」
「未精算の債権として別途処理すべき」

といった解釈の争いが生じる余地があります。

また、「その他一切の財産」という表現自体が非常に抽象的です。

賃料債権のように金額が大きくなりやすく、相続人間で争いになりやすい財産については、このような包括的な文言に頼るのではなく、個別に明示しておくべきです。

「金融資産」でも拾えない可能性がある。
「不動産を取得する」と書いても拾えない。
「その他一切の財産」と書いても争いになる可能性がある。

だからこそ、賃料債権は明示的に定める必要があります。

賃料債権について定めないと、何が起きるのか

遺産分割協議書で賃料債権について何も定めていない場合、相続開始後、遺産分割成立前に発生した賃料は、未精算のまま残る可能性があります。

この場合、他の相続人は、自分の相続分に応じた賃料について、取得した権利を主張することができます。

具体的には、次のような請求が考えられます。

・自己の相続分に応じた賃料の支払請求
・すでにAが受領している賃料についての返還請求
・不当利得返還請求
・場合によっては賃借人に対する直接請求

実務上多いのは、不動産を取得した相続人Aが賃料をまとめて受け取っていた場合に、他の相続人Bから、

「自分の相続分に相当する賃料を支払ってほしい」

と請求されるケースです。

場合によっては、内容証明郵便で請求が届くこともあります。

また、賃料が長期間にわたって蓄積している場合には、過去分をまとめて請求され、金額が大きくなることもあります。

他の相続人は何ができるのか

他の相続人は、遺産分割前に発生した賃料について、自分の相続分に応じた権利を主張することができます。

例えば、相続人がAとBの2名で、それぞれ法定相続分が2分の1である場合、遺産分割成立前に発生した賃料について、Bは2分の1相当額の権利を主張することが考えられます。

Aがすでに全額を受領している場合には、BはAに対して、自分の相続分相当額の返還を求めることができます。

また、Aが受領した賃料をすでに使ってしまっていた場合でも、当然に精算義務が消えるわけではありません。

ただし、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、ローン返済など、不動産の維持管理のために支出した費用がある場合には、賃料だけを単純に分ければよいというものでもありません。

実務上は、受領した賃料と支出した費用を整理したうえで、差額をどう精算するかを協議することになります。

不動産を取得したAはどう対応すべきか

不動産を取得したAが、相続開始後から遺産分割成立前までの賃料を受け取っていた場合には、まずは受領状況を整理する必要があります。

具体的には、次の点を確認します。

・いつからいつまでの賃料を受け取っているか
・月額賃料はいくらか
・実際に入金された金額はいくらか
・滞納賃料があるか
・固定資産税を誰が負担したか
・管理費や修繕費を誰が負担したか
・敷金、保証金の引継ぎはどうなっているか

そのうえで、他の相続人の相続分に応じて精算すべき金額を検討します。

ここで重要なのは、賃料は「これから分けるもの」ではなく、すでに各相続人に帰属しているものについて、実際の受領状況を清算するという考え方です。

また、精算を行う場合には、口頭で済ませるのではなく、合意書や覚書などの書面を作成しておくことが重要です。

後から、

「そんな話は聞いていない」
「精算額が違う」
「費用控除を認めていない」

といった争いを防ぐためです。

賃料債権は明示的に定めることが重要です

このようなトラブルを防ぐためには、遺産分割協議書の段階で、賃料債権について明示的に定めておくことが重要です。

特に、賃貸不動産が遺産に含まれる場合には、不動産の帰属だけでなく、次の点も確認する必要があります。

・相続開始後、遺産分割成立前に発生した賃料をどう扱うか
・すでに受領している賃料をどう清算するか
・未収賃料がある場合、誰が請求するか
・固定資産税、管理費、修繕費をどう負担するか
・敷金、保証金を誰が引き継ぐか
・遺産分割成立後の賃料を誰が取得するか
・管理会社や入居者への通知を誰が行うか

ここまで整理しておくことで、後から賃料をめぐるトラブルを防ぎやすくなります。

条文例｜特定の相続人に賃料を取得させる場合

例えば、不動産を取得するAに、相続開始後から協議成立日までの賃料もまとめて取得させる場合には、次のような条項が考えられます。

被相続人死亡日から本協議成立日までに発生した本件不動産に係る賃料債権については、相続人Aが取得するものとし、他の相続人はこれを確認し、当該賃料債権について何らの請求をしない。

このように明示しておけば、後から他の相続人が、

「遺産分割前の賃料は別に精算すべきだった」

と主張するリスクを下げることができます。

ただし、他の相続人に不利益が生じる場合には、代償金や他の財産の取得内容とあわせて調整する必要があります。

条文例｜法定相続分で処理し、精算済みにする場合

すでに賃料を受け取っており、相続人間で精算したうえで協議書を作成する場合には、次のような条項が考えられます。

被相続人死亡日から本協議成立日までに発生した本件不動産に係る賃料債権については、各相続人が法定相続分に応じて取得するものであることを確認する。
なお、既に受領済みの賃料及びこれに対応する管理費、修繕費、固定資産税その他本件不動産の維持管理に要した費用については、本協議において精算済みであり、相続人間において今後何らの請求をしない。

このように、賃料だけでなく、管理費、修繕費、固定資産税などの費用もあわせて整理しておくと、より実務的です。

賃料収入だけを切り取ると、「誰がいくら受け取ったか」という話になりがちですが、実際には、不動産を維持するための支出も発生しています。

そのため、賃料と費用はセットで確認する必要があります。

条文例｜未収賃料がある場合

賃借人が賃料を滞納している場合には、未収賃料についても注意が必要です。

未収賃料は、まだ入金されていないものの、発生している賃料債権です。

この場合、誰が請求するのかを明確にしておく必要があります。

例えば、次のような条項が考えられます。

本協議成立日までに発生した本件不動産に係る未収賃料債権については、相続人Aが取得し、相続人Aが賃借人に対して請求するものとする。他の相続人は、当該未収賃料債権について何らの請求をしない。

未収賃料がある場合には、管理会社との連携や、賃借人への請求方法も整理しておく必要があります。

敷金・保証金も忘れてはいけません

賃貸不動産の相続では、賃料だけでなく、敷金や保証金の扱いも重要です。

敷金や保証金は、賃借人から預かっている金銭です。

将来、賃貸借契約が終了した際には、原状回復費用などを控除したうえで返還義務が生じる可能性があります。

つまり、敷金や保証金は「入ってくるお金」ではなく、将来返す可能性のあるお金です。

不動産を取得する相続人が賃貸人の地位を引き継ぐ場合には、敷金返還義務もあわせて引き継ぐことになります。

そのため、遺産分割協議書では、賃料だけでなく、敷金・保証金についても明示しておくと安全です。

例えば、次のような条項が考えられます。

相続人Aは、本件不動産を取得するとともに、本件不動産に係る賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継し、敷金、保証金その他賃借人に対して将来返還すべき債務を承継するものとする。

相続放棄を検討している場合は特に注意が必要です

相続放棄を検討している場合には、賃料の扱いには特に注意が必要です。

賃料を受領したり、使ったり、管理会社に振込先変更を指示したりすると、相続財産の処分行為と評価される可能性があります。

その場合、単純承認と判断され、相続放棄ができなくなるリスクがあります。

特に注意が必要なのは、次のような行為です。

・賃料を自分の口座で受け取る
・受け取った賃料を生活費や葬儀費用に使う
・管理会社に対して、自分の口座へ振り込むよう指示する
・空室について新たな賃貸借契約を締結する
・賃貸物件の管理について所有者として指示する

もちろん、必要最小限の保存行為と評価される場面もあり得ますが、相続放棄を検討している段階では、安易に賃料や管理に関与しない方が安全です。

相続放棄をする可能性がある場合には、賃料に触れる前に専門家へ相談することをおすすめします。

管理会社・入居者への対応も慎重に行う必要があります

賃貸不動産の相続では、管理会社や入居者への対応も重要です。

相続人の一人が、他の相続人の合意なく、

「今後は自分の口座に賃料を振り込んでください」

と通知してしまうケースがあります。

しかし、相続人間で話がまとまっていない段階でこのような対応をすると、他の相続人から反発される可能性があります。

また、管理会社や入居者にとっても、誰に賃料を支払えばよいのか分からなくなってしまいます。

支払先が不明確になると、賃料の支払いが止まったり、供託といった対応が必要になる可能性もあります。

そのため、賃貸不動産を相続する場合には、相続人間で協議したうえで、誰が代表して賃料を受領するのか、最終的にどのように精算するのかを整理してから、管理会社や入居者へ通知することが望ましいです。

まとめ

賃貸不動産の相続では、不動産の名義変更だけでなく、賃料の扱いについても正確に整理する必要があります。

特に重要なのは、遺産分割前に発生した賃料は、不動産を取得した相続人が当然に取得できるものではないという点です。

賃料債権は、不動産そのものではなく金銭債権であり、相続開始と同時に各相続人に法定相続分に応じて分割承継される性質を持っています。

そのため、

・不動産をAが取得する
・金融資産をAが取得する
・その他一切の財産をBが取得する

といった条項だけでは、賃料債権の扱いが明確にならないことがあります。

賃貸不動産が遺産に含まれる場合には、賃料、未収賃料、固定資産税、管理費、修繕費、敷金、保証金などを含めて、具体的に整理しておくことが重要です。

賃料の扱いを曖昧にしたままにすると、後から相続人間で深刻なトラブルになる可能性があります。

賃貸不動産を含む相続では、名義変更だけでなく、賃料や費用の清算まで含めて、早めに専門家へ相談することをおすすめします。